Louer Meublé ou Vide : Avantages Comparés et Guide de Choix pour Propriétaires

Si vous hésitez entre proposer votre propriété à la location meublée ou vide, et si les avantages de chaque option vous semblent flous, vous êtes au bon endroit pour obtenir des éclaircissements. Opter pour une location meublée ou vide implique des différences notables tant sur le plan juridique que sur celui des bénéfices potentiels. Cet article est conçu pour vous guider dans cette décision. Profitez également de notre conférence gratuite sur les stratégies immobilières pour débuter nos programmes de formation en investissement immobilier.

Location vide versus meublée : distinctions juridiques

Le choix entre mettre en location une propriété vide ou meublée se distingue principalement par l'obligation pour le bailleur en location meublée d'équiper le logement conformément à une liste définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Cette liste inclut des éléments essentiels comme la literie, des dispositifs d'occultation pour les fenêtres, des appareils de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, et un système d'éclairage.

Les modalités du bail divergent également entre les deux types de location :

• Pour la location meublée, le bail est établi pour une durée initiale d'un an, renouvelable tacitement, sauf pour les étudiants pour qui le bail est de neuf mois, sans renouvellement automatique.

• Dans le cas d'une location vide, le bail a une durée minimale de trois ans, avec une reconduction automatique pour la même durée, à moins que le propriétaire ou le locataire décide de résilier le contrat.

Les conditions de résiliation anticipée du bail varient aussi :

• En location meublée, le bailleur peut donner congé au locataire avec un préavis de trois mois pour trois raisons spécifiques : vente, occupation personnelle, ou motif légitime et sérieux. Le locataire peut quant à lui résilier le bail avec un mois de préavis.

• Pour une location vide, le préavis du bailleur est de six mois. Comme pour la location meublée, ce préavis doit reposer sur certains motifs légaux. Le locataire doit observer un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines conditions spécifiques, telles qu'une mutation professionnelle ou si le bien est situé dans une zone tendue.

Avantages de la location vide

Gestion des Impayés

En cas de non-paiement du loyer, la procédure pour expulser un locataire est identique que le bien soit loué meublé ou vide, s'étendant généralement de 18 à 24 mois. La législation protège le locataire dans les deux cas, et opter pour une location vide présente un avantage notable : l'absence de risque de dégradation de vos meubles et équipements, qui ne sont pas couverts par les assurances loyers impayés. De plus, la location meublée peut attirer des locataires de courte durée, susceptibles de partir sans régler plusieurs mois de loyer, en laissant le propriétaire sans recours efficace pour récupérer ces sommes.

Facilité de Gestion Locative

La location d'un logement vide est généralement moins contraignante. Sans nécessité d'aménagement préalable, elle simplifie la mise en location. Les locataires en meublé ont tendance à occuper les lieux pour de courtes périodes, augmentant ainsi la fréquence de recherche de nouveaux locataires, les visites, les vérifications de dossiers et la signature de nouveaux baux. À l'inverse, un bien vide attire davantage de locataires désireux de s'installer sur du long terme, réduisant le temps et les efforts consacrés à la gestion locative. De plus, en location vide, les locataires sont responsables de leurs propres meubles et équipements, ce qui diminue les sollicitations pour des réparations ou remplacements, allégeant ainsi la charge du propriétaire.

Avantages de la location meublée

Potentiel de Rendement Locatif Élevé

Dans les zones où la demande pour des logements meublés est forte, vous pouvez souvent fixer des loyers plus élevés par rapport à une location vide. Cela permet non seulement de couvrir les coûts liés à l'ameublement initial, mais aussi de compenser une rotation plus fréquente des locataires et les périodes de vacance locative. La flexibilité de réajuster régulièrement les loyers à la hausse, en phase avec le marché, est un autre avantage, surtout comparé à la location vide où les locataires ont tendance à rester plus longtemps. Cependant, il est crucial de rester vigilant quant à l'encadrement des loyers dans de nombreuses villes, et de considérer le risque accru lié à la rotation et aux périodes d'inoccupation des logements meublés.

Fiscalité Avantageuse

La location meublée est généralement soumise au régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), offrant des options fiscales attrayantes. Avec le régime micro-Bic, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% pour vos charges, contrairement aux 30% en location vide, ce qui signifie que vous êtes imposé sur seulement 50% de vos revenus locatifs. Opter pour le régime réel peut s'avérer encore plus bénéfique puisqu'il permet la déduction des charges réelles ainsi que l'amortissement du bien immobilier, réduisant significativement la base imposable de vos revenus locatifs.

Contrairement à d'autres dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le Censi-Bouvard, la location meublée ne présente pas de contraintes telles que des plafonds de loyers, des conditions de ressources pour les locataires, un zonage spécifique ou une durée d'engagement obligatoire. Bien que la fiscalité en location meublée soit souvent plus attrayante, il est important de noter que la location vide peut aussi offrir des avantages fiscaux sous conditions spécifiques avec la loi Pinel, permettant une réduction d'impôt allant de 12% pour une durée de location de 6 ans à 21% pour 12 ans.

De meublé à vide

Transformer une location meublée en location vide pour un propriétaire est un processus relativement direct, surtout comparé à la démarche inverse. À l'expiration du bail d'un an, le propriétaire a toute latitude pour reconfigurer son bien en location vide.

Retrait des Meubles

La transition d'une location meublée à vide commence par l'élimination du mobilier et des équipements. Bien qu'il soit envisageable de laisser certains articles au futur locataire, il est crucial de s'assurer que le logement ne réponde plus à la définition légale d'un meublé, afin d'éviter une requalification lors d'éventuels contrôles.

Notification aux Administrations

Après avoir vidé le logement, il est impératif d'informer les autorités compétentes de votre décision de passer à une location vide. Louer un bien meublé implique certaines obligations fiscales telles que la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) ou la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Il est donc nécessaire de signaler la cessation de l'activité meublée ou la fermeture de l'établissement si vous continuez à louer d'autres propriétés en meublé.

Modification du Statut

Pour ceux opérant sous le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le passage à une location vide nécessite un changement de statut. Ce changement a des implications, notamment la réalisation de plus-values professionnelles sujettes à imposition et contributions sociales. Il est donc essentiel de se préparer à ces aspects fiscaux lors de la transition de votre bien immobilier vers une location vide.

Conclusion

En somme, opter pour une location meublée ou vide présente des avantages et inconvénients spécifiques à chaque option. Votre choix devrait être guidé par votre situation personnelle, le temps que vous souhaitez consacrer à la gestion de votre bien et vos objectifs en tant que propriétaire. Avec ces éléments en tête, vous êtes maintenant mieux armé pour décider si la location meublée ou vide s'aligne le mieux avec vos aspirations.

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